※この記事は、空室対策に悩んでいるアパート・マンションオーナー様に向けた内容になります。

　

「立地は悪くない」「室内もそこそこキレイ」

それでも空室が続く場合、建物の見た目が原因になっていることがあります。

今はスマホで物件を探す時代。物件の第一印象は、ほとんどが外観写真で決まります。

だからこそ、アパマンの外壁塗装・屋根塗装は重要です。

ただ、アパマンの外壁塗装・屋根塗装は、戸建てとは考え方が全く違います。

そこで今回は、

　

✔なぜアパマンに塗装が必要なのか

✔戸建てとアパマン塗装の違い

✔外壁・屋根塗装が入居率に与える影響

✔オーナー様が一番気になるコストの考え方

　

について解説していきます。

なぜアパマンに塗装が必要なのか

アパート・マンションの外壁や屋根は、毎日雨や風・紫外線にさらされています。

その結果

　

✔外壁が色あせる

✔汚れやコケが目立つ

✔ひび割れが出てくる

　

といった劣化が起こります。

外壁が色あせると、築年数以上に古く見えます。

実際、築15年の物件でも、外壁が綺麗なだけで

築年数より新しく見えることもあります。

逆に、外壁が色あせていると、築10年未満でも「古そう」「管理が甘そう」という印象を持たれ、

内見にすら進まないケースがあります。

塗装は、劣化してから行う工事ではなく、劣化を防ぐための工事です。

　

《戸建てとアパマン塗装はどこが違う？》

　

戸建てとアパマンでは、塗装の目的が異なります。

　

戸建ての場合

　

✔自分や家族が住み続ける家

✔好きな色・デザインを選べる

✔耐久性や機能性を重視

　

アパマンの場合

　

✔入居者に選ばれるための外観づくり

✔清潔感・明るさ・無難さが重要

✔投資として費用対効果を考える

　

戸建て感覚でアパマンを塗装してしまうと、

　

✔個性的すぎる色で敬遠される

✔ 周辺物件から浮いてしまう

✔ 入居者の年齢層が限定される

　

といった失敗につながります。

実際に、オーナー様の好みで濃い色に塗った結果、以前より内見数が減ってしまった

というケースも少なくありません。

　

　

　

外壁・屋根塗装が入居率に与える影響

入居希望者が物件を探す時、最初に見るのは外観写真です。

今はスマホで物件を一覧表示し、数秒で見る・見ないを判断されます。

外観が綺麗な物件は、

　

✔管理がしっかりされていそう

✔オーナーや管理会社がきちんとしていそう

✔安心して長く住めそう

　

といったプラスの印象を与えます。この印象があるだけで、

　

▷ 「一度、内見してみよう」と思われやすくなる

▷ 他の物件と比較されたときに残りやすくなる

　

という効果があります。

　

《外壁・屋根塗装を行うと起こりやすい変化》

　

✔内見につながりやすい

✔写真の時点で候補に残る

✔空室期間が短縮されやすくなる

　

といった変化が期待できます◎

　

《外観が古いままの物件はどう見られる？》

　

✔外観写真でスルーされる

✔内見数が少ない

✔家賃交渉が前提になる

　

のようなマイナスの先入観を持たれやすくなります。

そのため

　

▷ 家賃を下げないと選ばれない

▷ 新しそうな物件に負ける

▷ 空室が長期化する

　

という悪循環になってしまいます。

　

　

オーナー様が悩む「コスト」の考え方

アパート・マンションの塗装工事で、オーナー様が一番気にされるのは「費用」だと思います。

ですが、大切なのは「いくらかかるか」だけで判断しないことです。

塗装工事では、次の3つを見て判断する必要があります。

　

1.その塗装で何年もつのか

例えば、

✔初期費用80万円／耐久5年 → 年間16万円

✔初期費用120万円／耐久12年 → 年間10万円

　

このように、金額だけ見ると高く見えても、

長期で見ると後者の方がコストを抑えられるケースは多いです。

　

2.次の修繕までの期間をどれだけ延ばせるか

塗装の質が良ければ、

　

✔次の塗装時期を遅らせられる

✔大きな修繕工事を先送りできる

　

といったメリットがあります。

　

3.空室対策として効果があるか

塗装後に、

　

✔内見が増える

✔空室期間が短くなる

　

のであれば、その塗装は経費ではなく投資と考えることができます。

　

　

《アパマン塗装でコストを抑える具体的な方法》

　

1.外壁と屋根を同時に施工する

塗装工事で意外と大きいのが足場代です。

外壁と屋根を別々に施工すると、その都度足場を組むことになります。

▷ 同時施工にすれば足場代は一度で済むので、トータルコストを抑えられます。

　

2.建物の状況に合った塗料を選ぶ

築年数や構造、今後の運用計画によって適した塗料は変わります。

　

✔長く保有する予定なのか

✔近いうちに売却を考えているのか

　

こうした状況に合わない過剰な高級塗料は不要です。

▷ 必要な耐久年数を見極めることが、無駄なコストを抑えるポイントです。

　

3.アパマン実績のある業者を選ぶ

賃貸物件の塗装に慣れていない業者だと、

　

✔戸建て基準の高額プラン

✔オーナー目線でない提案

　

になってしまうことがあります。

　

▷ 冨田塗装では

✔入居者目線

✔コストと耐久性のバランス

　

を考えた提案をさせていただいています。

　

　

安さだけで選ぶと起こりやすい3つの失敗

極端に安い見積もりには、注意が必要です。よくあるのが、

　

下地処理を最低限にする

塗装工事で一番重要なのは、「塗る作業」ではなく下地処理です。

　

✔ひび割れの補修

✔古い塗膜の処理

✔汚れやコケの除去

　

これらをしっかり行わないと、どんなに良い塗料を使っても長持ちしません。

安い見積もりでは、こうした下地処理の工程が簡略化され、

　

✔すぐに塗膜が剥がれる

✔数年で色あせや不具合が出る

　

といったトラブルにつながることがあります。

　

工程を減らす

本来必要な工程数を減らすことで、人件費や工期を短くしている場合もあります。

例えば

　

✔本来3回塗るところを2回にする

✔乾燥時間を十分に取らない

　

といった方法です。一見すると問題なさそうに見えても、塗料の性能が十分に発揮されず、

　

✔耐久年数が大幅に短くなる

✔早い段階で再塗装が必要になる

　

原因になります。

　

耐久性の低い塗料を使用している

見積もり金額を抑えるために、耐久年数の短い塗料を使っていることもあります。

その場合は

　

✔初期費用は安く見える

✔塗り替え周期が早くなる

　

という結果になってしまいます。

例えば、5年ごとに塗り替えが必要な塗装と、10年以上もつ塗装では、

長期的な総費用は大きく変わります。

　

《結果的にどうなるの？》

　

✔数年で再塗装が必要になる

✔再び足場代がかかる

✔トータルの支出が増える

　

という、安くしたつもりが高くつく状況になります。

アパマンの塗装は、一度きりの工事ではありません。

だからこそ目先の金額ではなく、

　

✔何年もつか

✔次の塗装までどれだけ間を空けられるか

　

を基準に考えることが大切です。

　

《よくある質問》

　

Q.外壁がそこまで汚れていなくても塗装は必要ですか？

　

A.見た目が綺麗でも、防水性が落ちているケースは少なくありません。

外観だけで判断せず、現地調査で状態を確認することが大切です。

　

Q.入居者がいる状態でも工事はできますか？

　

A.可能です。事前に入居者様への案内や配慮を行い、

生活への影響を最小限にしながら施工します。

　

　

まとめ

アパート・マンションの外壁塗装・屋根塗装は、見た目を綺麗にするだけの工事ではありません。

　

✔外観は入居希望者が最初に見るポイント

✔塗装は建物を守るために必要なメンテナンス

✔入居率や家賃に直結する重要な工事

✔コストは「安さ」より「費用対効果」が重要

　

外壁や屋根の劣化を放置すると、空室の長期化や家賃下落につながり、収益面で不利になります。

もちろん、すぐに塗装工事をしなければいけないというわけではありません。

建物の状態や築年数によっては、まだ様子を見ても問題ない場合もあります。

大切なのは、「今、本当に塗装が必要な状態なのか」を正しく知ることです。

外から見ただけでは分からない劣化も多く、プロが見ることで初めて判断できることもあります。

　

冨田塗装では、アパート・マンションの現状を確認した上で、

✔ まだ塗装不要な場合は正直にお伝えする

✔どのくらいの予算感が適正か

　

を正直にお伝えしています。

無理に工事をおすすめすることはありません。

「今回は見送った方が良い」とお伝えすることもありますので、安心してご相談ください◎

　

　

現在冨田塗装では好評につき、新春塗装キャンペーンを延長で行っています。

アパマンオーナー様で塗装をご検討中の方は、この機会にぜひご相談ください。

（詳しくはコチラをご覧ください。）

　

　

　

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